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中国业主组织的现状和发展-业主高峰论坛汇编

2015-10-17 21:14 宜昌生活网 www.ycyzw.com

中国业主组织的现状和发展
舒可心
 
        改革开放和商品房制度,使得从1981年开始中华人民共和国有了第一批商品房业主群体(1981年9月深圳东湖丽苑216套商品住宅交付使用)。从这一天起,城市管理就多出了一个新的群体,业主们对外反抗政府垄断机关、发展商、物业服务企业的侵权和对内防止互相侵犯权利的博弈导致各种形式的冲突不断,这就使得发展商、物业服务企业和政府不得不思考如何管理和解决这些冲突。
       1991中国第一个业主组织的诞生(1991年3月,有190套住宅的深圳市天景花园成立了全国第一个业主管理委员会),是因发展商当初设计小区住宅和商铺用电容量分配的失误,指挥物业服务企业,利用业主群体的力量向政府电力部门转移施加压力,从而解决问题的战术胜利。但同时也开始了解决诸如“增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题”的“业主自治”。
这种建立以“业主”命名的组织,既从形式上与现代发达国家接轨,实际上也可以从制度设计上符合中国历代政府的执政方法。例如清代北京的旗人住宅和汉人住宅机制,就有“以汉治汉,以旗治旗”的理念和体系。这里的“以”是“利用”的意思,即利用汉族人管理汉族的住宅事物,而不是让汉族人自己决定自己的住宅如何使用和管理。
         随后的1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例中,名义上的“业主大会及管委会”便正式纳入这部地方法规之中,但规定“区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会,选举产生管委会”而剥夺了业主们自己召集第一次业主大会的权利;还规定“管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员”,通过这种人员安插,实现政府对管委会产生过程和运行过程的控制。其实就是利用业主身份的人士组成的“委员会”管理业主群体的“以汉治汉”的管理模式。这个委员会中各个委员的产生,与中国所有的居民委员会委员的产生过程如出一辙——候选人由政府挑选和确认,经过象征性的“选举”流程,最后被政府登记(委任)。而仅仅从名义上冠以“业主”或“居民”而已,实际控制者还是政府。
由于业主身份的委员们毕竟更关心小区楼宇、设备、环境的管理这些价值因素,很难随时与政府愿望保持高度一致,这便导致业主管理委员会的“异化”——“我的财产我做主”的愿望便越来越强烈。但这时的“我”是相对政府而言,主要是管委会几个业主身份的委员不再愿意由政府有关部门做主而顽强尝试自己做主的阶段。但这个阶段仍然是业主中的精英份子觉醒和有强烈做主愿望的阶段。
时至2002年10月份,国务院法制办分别在《人民日报》和《法制日报》上公布了《物业管理条例》的草案全文,面向社会公开征求意见。它不仅是中国第一个全国性的物业管理条例,同时也是中国第一部面向社会公开征求意见的行政法规。此时,商品房制度在中国已经走过了20个年头,期间积累了大量的业主群体。仅一个多月时间,就整理出大小修改意见4000多条,这些修改意见中有近一半被吸收采纳。从此也树立了中国公民参与立法的里程碑!
立法者们也看到了10多年“业主管理委员会”等少数业主精英组成的小团体很容易反过来侵犯业主利益甚至腐败和滥权,便在这部行政法规中确立了以业主和业主大会为组织核心,业主委员会仅仅为“执行机构”的组织模式,取代了以业主管理委员会或业主委员会为核心的业主组织模式。此外,业主组织活动监管模式也从由政府操办变成了由居民委员会的“监督”和“指导”。
随后经大量业主公民参与意见的《中华人民共和国物权法》的出台,更加扩大了业主组织的自主地位。以国家最高阶位的法律地位,确定了业主可以决定包括“自行管理”和“聘请其他经理人”的物业管理模式,终结了《物业管理条例》只能由物业服务企业管理小区的行业垄断状态;立法确立业主大会、业委会可以成为业主诉讼的对象,从而给业主提供了一条法律程序化的救济渠道,从而实现对业主组织侵犯业主利益的威慑作用;立法还明确了政府对业主组织建设的服务职责,即从《物业管理条例》的“监督”、“指导”转为“指导和协助”。
                       至此,中国住宅小区业主权利的立法和组织立法,除了业主组织在民商事活动中的法律地位的行政配套法规外,基本上已经完成。但这并不影响业主组织的建设和运转。
法律环境似乎基本保障了业主组织的设立和运转,各地业主组织建设的困难程度也越来越低,政府、发展商、物业服务企业阻碍业主组织的个案也越来越少。特别如北京市在2010年推出的《物业管理办法》及相关配套文件,确立了发展商承担前期物业管理责任即不建立业主组织并向业主组织交接物业共用部分前,建设单位不得向业主收取物业服务费。甚至在2011年9月,北京市市住建委、市民政局、市社会办联合下发《关于推进住宅区业主大会建设的意见》,计划到“十二五”期末,北京市争取实现有物业管理的住宅区业主大会全覆盖。
            但是,这些法律、法规和政策的宽松甚至推动,并未使业主组织数量发生飞跃的变化,截止到2013年9月的北京市建委官方统计数字,北京市只有956个小区建立了业主组织,占全市小区总数的26.56%,甚至还低于2011年有关新闻报道的数字!
究其原因,当然是多方面的。业主组织领袖们普遍认为,原因主要是政府中抵制业主自治的公务员和一些发展商、物业公司利益驱动导致;一些研究法律的人士认为,中国法律对业主组织建立的门槛过高,直接阻碍了业主组织的建立。
本人15年以来,从亲自参与组建和运行本人所在商品房小区的业主组织,到先后协助全国范围近百个小区业主组织的建设,认为更主要的原因来自业主群体自身。
业主组织与政府、军队、学校等组织性质完全不同,前者是“自组织”而后者是“他组织”。中国几千年的历史中,只有当饥饿或群体感染愤怒到极端严重的情况下,才会产生如农民起义的自组织,并几乎均伴随着组织的暴力活动。除了宗教之外,极少有和平状态的自组织活动。解放以后,每个人都生活在他组织当中,使得国民的自组织能力丧失殆尽。
在已经建立业主组织的小区中,绝大多数个案的组织动力都来自外部——发展商造成的普遍房屋质量问题或物业服务企业管理水平普遍严重下降。这就应了中国的成语:多难兴邦。只有在灾难的情况下,民众才被激励起来,一哄而起。而一旦和平了,则一哄而散。
              抛开组织的对外侵略目的,仅从组织对内的作用分析,则在中国民众看来,组织的作用只是用来抵抗已经或立即到来的灾难;但在西方民众的观念中,组织的作用则是防御那些未知的、但可能随时发生的小风险以免酿成大灾难。这种文化的差异,自然就导致中国的业主群体的行为模式,只要自己还能忍受,就弯腰承受,内心想着“天塌下来有大个顶着”。
这种观念带来了另外一个现象,就是即便外力迫使组织产生,也是少数组织领袖成为既得利益者,要么当官,要么发财。而多数人只是为他们做嫁衣,做筹码、当炮灰。业主委员会委员的腐败和滥权现象,就是这种文化的反应。它反过来更严重的教训着有一丁点组织热情的个体使他们望而却步。这就使得组织建立和维系更加的困难,需要更深重的压迫和更持久的积累才能组织起反抗。
不参与,是中国国民在公共事务中表现出的文化特征,也是历史上几乎所有参与者一般都无好下场的反应。“出头的櫕子先烂”、“枪打出头鸟”等谚语,时时深刻的提醒者每个中国人。经济体制改革开放后,“撑死胆大的、饿死胆小的”这种另一极端的唯利是图的冒险精神,也刺激了一些人为自己的利益或为群体的利益而奋斗。
             那么,中国业主组织的前景到底如何呢?下图也许能够清晰的描绘出一些前景。
 
文本框:
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
图中描述的是在不同的周期:
无组织的业主群体内部的组织动力(向上)与外部负面压力(向下)的关系,它导致业主组织建立的可能;
形成组织后的业主群体,内部的负面(成员的不参与、腐败等)与外部负面压力(均向下)和内部组织动力(向上)之间的关系,当负面压力过大时则导致组织的逐步涣散直至散伙。
最开始,是孕育期。业主群体逐渐形成,发展商、物业服务企业对业主侵权的机会最大,往往侵权行为也越严重。这个时候,被压抑的业主们便爆发出组织起来的动力并最终组织起来;
第二阶段,是婴儿期。组织起来的业主们,具有了抵抗外部压力的能力,使得外部压力减小。但内部治理能力的压力(如无法提高业主们的参与热情和不能防止腐败等),又逐步瓦解组织自身;
第三阶段,是成长阶段的睡眠期。再次陷入无组织的业主群体,尽管不用被组织自身的内部管理问题所困扰,但外部压力自然会越来越大。直至再次刺激业主组织动力,使得业主们再次组织起来;
第四阶段,是成长阶段的觉醒期。再次组织起来的业主们,一般会总结上次组织治理中的经验和教训,找到解决自身问题的方法、对策。令组织能正常运转较长的时间。
第三、第四阶段也许会重复几次,但每次都不是与前次简单的复制而是自主治理水平能力的逐渐提高。
最后达到的阶段就是组织的成年期,随着全国成千上万不同小区业主组织对相同或类似问题(业主冷漠、领袖腐败)解决方案的互相学习,随着国家对相关瓶颈问题的立法对策的完善,最终业主群体会普遍的以组织的形式常态化存在。尽管组织治理过程中的内部压力永远都会伴随组织自身,但业主们已经找到了解决这些负面压力的办法,可以在这种压力不至于令组织涣散时,就令其终结。
用于对付业主们冷漠的办法主要有:国家法治大环境的改善,言论自由、结社自由等公民基本人权的保障;邻里间友爱、互助观念的逐步加强;降低参与(例如投票、开会等)的难度和技术门槛,将目前动辄几千户业主的小区降低至合理的300户左右;从竞争为社区服务转向抽签轮流为社区服务制度的创立和运用,也会随着社会经济发展产生人们智慧的其他结晶,不断激发业主们的参与热情。
用于对付业主领袖们滥权、腐败的办法主要有:建立监督机制;保障每个业主监督权力的行使;建立对领袖罢免相对容易的机制;随着经济社会的发展,富有创造力的人们还会建立我们现在还不能想象到的其他各种机制。
伴随着建筑物自身的寿命导致其价值的降低,业主组织也自然会到老年期,甚至业主组织随建筑物的报废而寿终正寝。但业主组织的最重要作用,其实就是通过向组织成员筹集资金对大厦进行维护以使其尽可能延长大厦本身的寿命,即保护每个业主的财富价值。
          当然,即便在公民自主治理为立国之本的美国也并不是所有的业主群体都能很好的组织起来和正常运转。好比谁都知道一把筷子不容易被折断,但没有外部力量一堆筷子并不会自动的成为一把!因此,政府对业主组织的指导和协助,是提高社区“自稳定”机制的重要“外部力量”。业主组织自我运转的越好,对侵权的随时自救能力就越大,侵权方就越收敛,冲突就越少产生,居民生活就越安逸,社区就越和谐,就越不需要政府的干预和操心。来自每个社区的 “自稳定”、“自和谐”等 “自适应”力量就将成为社区乃至社会的主要力量。稳定,就不再是政府的工作目标而是社会、社区、公民们的自我诉求。其实,那一天并不遥远,只要我们开始做起,只要我们相信群体内部的力量会被外部力量激发起来这种自然规律,只要我们有一点社会责任感地去注意呵护、培养业主群体中的自组织力量的成长,这一点就会更快的到来。
一位前中国领导人说过:“我一直认为,这是一个循序渐进的过程。但是要相信,群众能管好一个村,也能管好一个乡,也能管好一个县,这需要一个过程。”我在后面加一句:也能自己管理好自己的国家——中华人民共和国!
民主,从社区开始!居住,改变中国!


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