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高峰论坛汇编-业主自治组织激励和监督缺一不可

2015-10-17 20:52 宜昌生活网 www.ycyzw.com

安徽大学马院社区发展研究中心常务副主任兼职研究员
合肥业主论坛发起人  凌德庆  2015宜昌业主大会高峰论坛汇编
 
毛主席老人家说过:做一件好事容易,难的是一辈子为人民做好事。虽然笔者这种引用伟人语录的写法有着上世纪七十年代上小学写作文时几乎每篇都如此的后遗症,但我下面的内容却和老人家的主体思想大不相同,老人家是极力反对私有制的,而我要想和大家讨论的却是改革开放后产生的城市市民大多拥有的私人住宅物权如何治理问题。请老人家放心,我此文没有任何对您不恭意思,相反我觉得您的很多话至今还会和很多事物联想产生共鸣!
众所周知我们现在的住宅区基本都是政府通过土地拍卖方式给开发商划定的一个区域建设而成的组团式封闭性小区,其主要由全体业主所有的共有物权和单体业主拥有的专有物权组成。通俗的说,自家防盗门内的就是专有,其余的就是单元门内业主小共有和围墙红线内全体业主大共有。单元小共有主要是楼梯、楼顶、外立墙面、地下室等等。围墙内大共有包括地面绿化、道路、公共停车位、配套供电、供水、运动设施以及开发商没有产权证的会所、幼儿园等等。业内统计,中国式现代化小区平均户数是一千户左右,有此可见共有物权占比很大,业内专业人士测算基本占比50%左右,也就是说你买房子其实一半价钱买的是共有物权,自家防盗门内套内面积价值只占你房屋实际价值一半左右,而大多业主习惯关心的是套内房产,另外一半共有物权目前关心的不多。这个不奇怪,原因如下:1.现代商品房市场从历史看在中国发展很短。合肥大面积发展也就二十年时间不到。2.消费者不成熟,大多业主无法专业化。3.知道不是个人专有,大多希望其它共有者承担责任。
由于购房者购房前不成熟,特别是中国特色的预售制度。他们付款时看到的多半是半成品,自然以利润为宗旨的开发商就有了违反契约的机会,房屋质量不达标、延迟交付、共有物权不完善、前期物业强买强卖等等应运而生。业主们自然这时候想起来成立业主组织=业主大会来保护自己的合法权利,按理说这没有啥障碍,遗憾的是上面我说的部分业主只想有权利,不想尽义务,业主大会是名词,具体是需要全体业主都要去行动参加组建,一部分人只想坐享其成,吃白饭搭便车大有人在,一部分业主却要花时间、吃白眼、甚至冒着风险为成立业主大会付出很多,千辛万苦业主组织有了,可遗憾的是我们当今看到正常运转的业委会不多,很多是名存实亡,或者和既得利益者不分你我了。很多业主感到迷惑不解,既得利益者也以此来否定业主组织存在的必要性,笔者多年的实践观察得出一个不一定人人认可的结论,那就是业主组织缺少激励和监督机制的双管齐用。
政府倾向于将业主组织定位公益,主观没错。但客观是大多人做不到,很简单,调查一下,有多少公务员参与自己小区业主组织公益活动即可。按理说,公务员群体当下可以说千人争一的岗位,觉悟自然高,他们做不到的事,一般百姓能做到吗?因此,有关部门应根据实际情况,修正实践中发现的不恰当定位,笔者认为共益定位比较合适。共益和公益一字之差,区别很大,前者就是为大家共同利益做事。那按照劳动大小,起码有一个围绕劳动价值上下波动的补贴和报酬,这就是正常的激励,这个应该由受益人全体业主承担,政府也可以有额外的激励,如合肥蜀山区就拿出资金奖励运转良好的业委会,从大的方面来看,政府这点钱是事半功倍,据我所知,因为小区各种矛盾问题长期积累合肥地区近两月起码有近十起和小区业主维权有关的群体性事件发生,大大增加了政府维稳开支,如果这些开支用于平时的业主组织自我管理培训和奖励业主组织,岂不是一举两得!
奖励是必要的,那么监督更有必要,高薪养廉的世界各国家政府官员都多多少少还有腐败问题,何况中国刚产生的最小民间自治组织业委会。但是这种监督主要应该来自于各小区业主本身,有关部门本末倒置,过分强调居委会对业委会的监督作用,那是捡了芝麻丢了西瓜,居委会很多人员不是本区域居民,更谈不上是区域小区业主,八小时工作制在自己居委会办公室监督小区公共事务确实勉为其难,而业主组织和业主就在自己的家园内24小时都可以监督!
综上所述,要想彻底改变社区物权治理眼下遇到的巨大麻烦问题,社会各方需要达成共识和一致行动。 特具体提出以下几条意见,抛砖引玉。
一.基层政府应该实事求是抛弃一些不切实际的口号和与上位法相冲突的地方文件和做法。变消极维稳为主动引导,更重要是加大对业主组织的扶持和奖励,奖励并不说是一定就是要给多少钱,它也包括荣誉奖励和社会地位提高,如小区业委会主任完全可以进入基层人大和政协。他们参政议政更接地气!
二.广大业主应该彻底抛弃幻想,在公民社会目前不成熟情况下,即使遇到极个别高大全业主可以做到全心全意公正无私为大家服务,但这一定偶然的,必然的是大多人在激情不在和遇到困难时会选择放弃,大多人在要求别人无偿奉献的时候,首先问问如果是自己长期如此能做到吗?
三.全体业主的利益让少数业委会人承担没有一定的激励支撑和有效监督难免会异化,也就是全体业主没有付出而是仅仅靠信任和希望其自律明显底气不足。激励是监督的前提,有了激励,监督才更加理直气壮!实践证明这种监督应该主要是业主内部互相之间的监督更有效,现在基层政府不太重视培养和引导业主内部监督体系,过分强调了业主之外的监督从长期来看得不偿失,也容易引起业主和政府的矛盾。特别是让一个自治性居民政治组织=居委会事实上成为另一个业主自治性物权组织=业委会上级的意图从法理上说不通!
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